Брокеридж торгового центра (ТЦ)- это заполнение ТЦ арендаторами, которые соответствуют концепции ТЦ и обеспечивают целевые показатели доходности и посещаемости.
Цели брокериджа:
- Обеспечение плановых доходов от аренды;
- Обеспечение высокой мотивации арендаторов;
- Создание приятной, располагающей обстановки в ТЦ;
- Рост числа посетителей ТЦ;
- Увеличение времени нахождения посетителей в ТЦ;
- Формирование позитивного имиджа ТЦ за счет профессиональной концепции;
- Повышение капитализации ТЦ, как доходного бизнеса;
Для эффективного брокериджа ТЦ необходимы четкая стратегия, продуманная тактика маневрирования и план брокериджа, которые базируются на инструментах брокериджа- комплексе документов брокериджа :
- Торговый план (нарезка торговых площадей и обозначение категорий арендаторов); осуществляется с учетом форматных параметров якорных и иных арендатров ;
- Арендный план (определение арендных ставок и оценка доходности объекта); разрабатывается по методу «Приведенных коэффициентов» для оценки и повышения эффективности нарезки торговых площадей в ТЦ;
- Операционный план (расставляются потенциально возможные арендаторы - по 3 на каждую площадь);
- Коммерческие условия (все коммерческие условия аренды торговых площадей , которые обсуждают при заключении договора аренды );
- Досье по брокериджу (презентация ТЦ для потенциальных арендаторов);
- Форма Договора аренды/предварительного договора аренды;
В соответствии с новой концепцией
- проводится ревизия торгового плана и пула арендаторов
- определяются списки арендаторов, которые подлежат замене/перепрофилированию или переносу
- составляется новый операционный план
- проводятся переговоры с арендаторами, которые подлежат замене на новые бренды с предложением остаться в ТЦ, в качестве представителя сетевого бренда (согласно реконцепции), приобретя франшизу этой сети. Если арендатор не соглашается на такие условия, то начинается поиск новых арендаторов, соответствующих реконцепции.
- параллельно ведется работа по перемещению операторов, согласно нового торгового плана.
Необходимо четкое планирование процесса реброкериджа, чтобы сделать его менее болезненным для ТЦ, посетителей и арендаторов. В больших ТЦ процесс реброкериджа может занять до года и более, а при реконструкции этот процесс удлиняется еще на год или полтора.